국내 비거주 외국인 부동산 취득(구입) 절차 및 제출(구비)서류 완벽 실무 총정리

국내 비거주 외국인 즉 순수 외국인(국내에 외국인 등록인 안된)이 국내에 있는 부동산을 취득 할때 대략적인 절차는 아래와 같습니다.

① 외국인 부동산 등기용 등록번호 부여 신청

② 관할 시·군·구청 에서 부동산 거래신고

③ 외국환 은행에서 부동산 취득 신고 및 매수인 명의의 계좌 개설

④ 현지에서 매매대금 송금

⑤ 관할 시·군·구청에서 부동산 취득신고

⑥ 관할 등기소에서 부동산 등기

그럼 각 세부절차를 진행하는 방법 및 제출(구비)서류에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 외국인 부동산 등기용 등록번호 부여 신청

제일 먼저 서울 출입국 외국인청에서 외국인 부동산 등기용 등록번호 부여 신청을 하여 등록 번호를 부여 받습니다.

이유는 나중에 부동산거래계약 신고필증을 발급받을때 매수인의 주민등록번호 란에 아무것도 기재가 되있지 않은 매매계약서를 제출하면 매매계약서 자체를 문제 삼는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.

물론 외국환 은행에서 외국인 부동산 취득신고 이후 현지에서 송금 및 매도인에게 대금을 지급하고 서울 출입국에서 외국인 부동산 등기용 등록번호를 부여받아 부동산거래계약 신고필증을 발급 받아도 되긴 하지만 절차를 진행하며 문제가 되는 경우가 종종 있어 처음부터 외국인 부동산 등기용 등록번호 부터 받고 시작하는 것이 제일 깔끔합니다.

※ 참고 : 90일 이상 체류하는 합법적인 체류자격을 가진 외국인이라면 외국인등록번호를 매매계약서에 기입하면 되지만 90일 이하 단기체류자 그리고 국내 비거주 외국인의 경우 외국인 등록이 안되어 있기 매수인의 주민등록번호란에는 아무것도 기재 할수가 없습니다.

다음은 서울 출입국 외국인청에서 외국인부동산 등기용 등록번호를 부여 받을때 필요한 서류목록 입니다.

아래 서류를 구비하여 증명 발급 창구에서 신청하면 그 자리에서 바로 처리해 줍니다.

그리고 외국인 부동산 등기용 등록번호 등록증명서를 발급해 줍니다.

외국인 부동산 등기용 등록번호 신청시 제출서류

1. 외국인 부동산 등기용 등록번호 등록증명서 발급 신청서

2. 다음 어느 하나에 해당하는 서류

- 유효한 여권

- 공증담당 영사로부터 확인을 받은 여권사본

- 공증담당 영사로부터 확인을 받은 여권사본증명서

- 아포스티유를 붙인 여권사본증명서

- 공증담당 영사로부터 확인을 받은 여권발급기록증명서

- 아포스티유 붙인 여권발급기록증명서

※ 대리인을 통하여 신청할 경우에는 위임장(공증 또는 아포스티유 첨부 불요) 필요

2. 관할 시·군·구청 에서 부동산 거래신고

매매계약이 체결 되었다면 외국환 은행에서 외국인 부동산 취득신고를 먼저 하던 관할 시·군·구청에서 부동산 거래 신고를 먼저 하던 사실 순서는 상관 없습니다.

다만 매매계약 체결 후 매도인이 매매대금 전부를 지급 받지 않았다 할지라도 가계약금을 지급 받은 날로부터 한달 이내에는 관할 시·군·구청에 부동산 거래 신고를 해야합니다.

그리고 부동산 취득신고 및 부동산 등기 시 필요한 부동산거래계약 신고필증 그리고 부동산 등기 시 필요한 매도용 인감증명서를 발급받아야 합니다.

만일 외국인 부동산 등기용 등록번호가 없다면 부동산거래계약 신고필증 그리고 매도용 인감증명서 발급 자체가 불가 합니다. 따라서 제일 먼저 외국인 부동산 등기용 등록번호 부터 부여 받고 시작 하는 것입니다.

그리고 부동산거래계약 신고필증 발급 시 제출하는 매매계약서 상의 매수인 주민등록번호 란에는 외국인 부동산 등기용 등록번호를 기입 합니다.

3. 외국환 은행에서 부동산 취득 신고 및 매수인 명의의 계좌개설

국내 비거주 외국인 부동산 취득에 있어 가장 중요한 절차 입니다.

외국환 업무를 취급하는 일반은행 영업점에서 업무가 가능하긴 하나 일반 영업점에서는 흔하게 하는 업무가 아니다 보니 은행을 몇번 왔다갔다 하는 상황이 발생 할수 도 있습니다.

그리고 상황에 따라 일반 영업점에서는 불가하고 한국은행에다 신고해야 하는 경우도 있습니다.

아래는 국내 비거주 외국인이 외국환 은행에서 부동산 취득 신고를 할때 필요한 서류목록 입니다.

외국환 은행에서 부동산 취득 신고 시 제출서류

1.부동산 취득 신고서

2.부동산 매매계약서 사본

3.(임대차인 경우) 임대차 계약 신고서

4.신고인(매수인)의 여권사본 및 납세번호

5. 위임장 (영문번역 공증 및 영사확인 또는 아포스티유 필수)

6. 대리인 신분증

7. 감정평가서 사본

8. 계좌 개설할 위한 매수인 통장인감 도장

※ 국내 거주 외국인의 경우 신고대상이 아니며, 국내 비거주 외국인일 경우 신고대상에 해당 합니다.

※ 전액 해외에서 송금된 자금으로 취득신고를 해야하며, 취득자금의 일부를 국내에서 충당하는 경우에는 한국은행 신고대상 입니다.

※ 위임장의 경우 외국인 부동산 취득과 관련된 모든 은행업무 일체의 행위를 대리한다는 내용이 반드시 들어가 있어야 합니다.

4. 현지에서 매매 대금 송금

​일반 영업점에서 신고를 마치면 본점에서 검토를 받습니다. 따라서 신고가 수리 되기까지는 몇일 걸릴수도 있습니다.

외국인 부동산 취득신고가 수리되면 매수인 이름으로 만든 통장인감 도장을 가지고 매수인 명의의 원화 계좌를 개설합니다. 이후 현지에서 매수인이 매수인 명의의 원화계좌로 송금을 합니다.

달러로 송금을 하면 은행에서 알아서 환전하여 매수인 명의의 원화 계좌로 입금해 줍니다.

송금 이후 매수인의 계좌로 입금되기 까지 몇일이 소요될 수 있습니다.

그리고 국가별로 처한 상황에 따라 송금이 원활하지 않은 경우도 있습니다.

예를 들어 한국에 살지도 않는데 한국에 있는 부동산을 취득한다는게 이해가 되지 않는다며 그 국가에서 송금자체를 막는 경우도 발생 할수 있습니다.

※ 물론 송금하는 국가에서도 매수인이 부동산 취득목적이라고 신고를 한 이후 한국으로 송금 해야합니다.

송금이 완료되면 은행에서 돈 들어 왔다고 전화가 옵니다. 그럼 다시 은행을 방문해 매도인 계좌로 매매대금을 이체 합니다.

5. 관할 시·군·구청에서 부동산 취득신고

매매대금까지 매도인에게 이체가 되었다면 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 부동산 취득신고를 합니다. 아래는 국내 비거주 외국인이 부동산 취득신고를 할때 필요한 서류목록입니다.

부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 부동산 취득신고 시 제출서류

1. 취득세 신고서

2. 주택 취득 상세 명세서

3. 매매계약서 및 부동산거래계약 신고필증 사본

4. 매수인 여권사본

5. 납세 관리인 지정 신고서

6. 주택 유상거래 취득 세대원 정보 기재 서식

6. 관할 등기소에서 부동산 등기

부동산 취득신고 까지 마쳤다면 이제 관할 등기소에서 등기를 할수 있고 최종적으로 소유권이 매수인에게 이전 됩니다. 아래는 국내 비거주 외국인이 부동산 등기를 할때 필요한 서류 목록입니다.

관할 등기소에서 부동산 등기 시 제출서류

1. 외국인 부동산 등기용 등록번호 등록증명서 (서울 출입국 외국인 청에서 발급)

2. 등기 신청서

3. 등기 권리증 (스티커 붙어 있는)

4. 부동산 등기부 등본

5. 매매계약서 및 부동산거래계약 신고필증 원본

6. 매도인 개인인감 도장

7. 매도용 인감증명서

8. 매도인 주민등록 초본 상세 1통

9. 매수인 여권 사본

10. 매수인 주소지 확인서류 (영문 번역공증 및 영사확인 또는 아포스티유 필수)

※ 매수인 주소지 확인서류는 국가별로 상이 합니다. 주소지를 확인할수 있는 국가기관에서 발급된 공적인 서류면 가능합니다. 예를 들어 미국의 경우 운전면허증이 되겠습니다. 그리고 발급받은 주소지 확인서류는 반드시 영사확인 또는 아포스티유를 받아서 제출해야 합니다.